1. formuler le mandat et, si nécessaire, demander une procuration

2. organiser les bases de l'estimation

3. visiter l'objet

4. étudier les données

5. calculer les divers éléments

6. rédiger et commenter le rapport d'estimation

7. discuter l'estimation

Mandant/Propriétaire foncier/Estimateur/Personne ayant éventuellement donné une procuration

Ceux-ci doivent être nommés précisément au début de l'estimation.

Formulation du mandat et base de l'estimation

En formulant le mandat d'estimation avec précision, on prévient les malentendus ultérieurs et les erreurs d'interprétation du mandant. Dans le rapport, il faut énumérer les bases de l'estimation et les éventuelles hypothèses en les datant, par exemple en mentionnant la date déterminante de l'estimation et la date de l'éventuelle visite des lieux, ainsi que le nom des personnes qui y assistaient.

Données de l'immeuble/du bâtiment

Les données officielles nécessaires à l'estimation sont énumérées dans le rapport ou annexées à celui-ci.

Description des parcelles

Il faut indiquer les données d'immeubles nécessaires à la détermination de la valeur.

Description du bâtiment

Le bâtiment et ses diverses parties sont décrits de façon à souligner leur corrélation avec l'évaluation. Les défauts éventuels tels le défaut d'entretien, les impenses et les rénovations urgentes sont décrits au moyen d'un commentaire personnel.

Evaluation

L'évaluation et les calculs détaillés doivent être présentés de manière à être compréhensibles. Il faut motiver les taux appliqués, les bases utilisées, ainsi que les éventuelles hypothèses.

Commentaire sur l'estimation de la valeur vénale

L'appréciation personnelle de la valeur vénale, l'appréciation du marché, les chiffres significatifs, les rendements bruts et les autres indications importantes doivent figurer dans le commentaire. La date et la signature de l'estimateur doivent figurer à la fin de l'estimation.

Propriétaire foncier

Estimateur

Mandant

Personne ayant éventuellement donné une procuration

Formulation du mandat; date déterminante

Description de l'objet

Données du registre foncier

Servitudes et charges foncières, annotations et mentions

Dernière estimation fiscale

Valeurs de l'assurance immobilière (valeur à neuf/diminution de valeur/

valeur actuelle)

Plans divers

- plan de la localité

- plan de situation, échelle 1:500 ou 1:1000

- plans de l'immeuble, échelle 1:100

Description de la construction

Devis des coûts/Décompte de construction

Contrats de vente

Rapports d'estimation existants

Description du marché locatif/baux à loyer, y compris pièces relatives à la

dernière modification

Prescriptions de construction/règlements/plan de zones/plans de quartier/

plans d'affectation

Visite de l'objet

Autres informations

Acte de constitution

Règlement de copropriété

Réglementation d'usage et d'administration

Description de l'aménagement spécial

Plans des droits exclusifs

Calculs des quotes-parts

Procès-verbaux des assemblées des propriétaires d'étage

Eventuels versements au fonds d'entretien et de rénovation

Contrat de droit de superficie

Rente actuelle du droit de superficie

Possibilités de modifications

Durée du droit de superficie

Réglementation du retour

Parcelle

- commune

- lieu-dit

- numéro de plan

- numéro du feuillet RF

- surface

Nature de la parcelle comme

- terrain inculte

- forêt

- terrain cultivé

- terrain agricole

- terrain brut

- terrain à bâtir avec affectation de zones

- eaux publiques

- terrain à bâtir

SItuation

Situation de l'habitation

Emplacement, vue, ensoleillement, voisinage, genre de quartier, accès, accessibilité, pollution, etc.

Situation du commerce Environnement, accessibilité, places de parc, localisation, autres commerces, concurrence, fréquentation de l'endroit, etc.

Infrastructure Facilités de transport individuel (autoroute, bus, train, semi-autoroute, etc.), écoles, commerces, etc.

Environnement Topographie, géologie, voisinage, etc.

Règlements de construction (possibilités de construire)

- zones (zone réservée/plan de zones/zone de danger, etc.)

- plan d'affectation

- indices de construction (indice d'utilisation, indice de volume bâti)

- plans de quartier publics et privés

- protection des eaux

- protection contre le bruit, protection des sites et des paysages

- protection du patrimoine

- protection des monuments

- protection des arbres

- éventuelles inscriptions connues à l'inventaire des sites contaminés

Viabilité comme

- routes (route principale, rue de quartier)

- raccordement ferroviaire

- canalisations

- électricité

- eau

- gaz

- télévision

- chauffage à distance

Aménagements extérieurs comme

- mise en forme du terrain

- murs de soutènement

- esplanades

- jardins

- escaliers

- accès

- plantations

- place de jeu

- places de stationnement

- arrière-cours

- piscine

- petites installations souterraines (citernes à mazout souterraines)

Dangers comme .

- chute de pierres

- éboulements

- inondations

- avalanches

- bruit, etc.

- probables sites pollués

Genre/possibilités d'utilisation/changement d'affectation

Constructions destinées

- à des logements

- à l'industrie et aux arts et métiers

- à des bureaux

- au sport et aux loisirs

- à l'hôtellerie et à la restauration

- etc.

Année de construction

- construction

- dates de transformations / rénovations / adaptations

Etat de la construction comme

- construction gros oeuvre 1 + 2

- aménagements intérieurs

- accessibilité intérieure (accès/ascenseurs)

- nombre d'étages

- équipements d'exploitation

- défaut d'entretien

- défauts constatés

- investissements ne pouvant pas être repoussés, hors défauts d'entretien

Normes de confort comme

- erreurs de planification

- distribution des locaux

- fonctionnalité et grandeur des locaux

- conception (programme d'aménagement)

- installations de cuisine et installations sanitaires

- balcons/terrasses/aménagements extérieurs individuels

- matériaux choisis et degré d'aménagement

- aménagements spéciaux

- isolation, sons, chaleur

- garages

Installations techniques comme

- chauffage

- ventilation

- équipement électrique

- canalisations

- réseau de conduites

- raccordement TV

- canalisations industrielles

- actualité

- appropriation

- état

- durée d'utilisation restante

- défauts

Varia comme

- charges imposées par les pouvoirs publics

- réserves d'affectation

- possibilité de surélever ou d'agrandir le bâtiment

- combles aménagés

- possibilités d'amélioration

- problématique des sites contaminés

- possibilités de changement d'affectation

- m3/SIA (volume de chaque partie de bâtiment)

- surface utile nette

- surface brute au plancher

- indices d'utilisation effective

- réserves d'affectation

- hauteur utile pour les immeubles commerciaux et industriels

- charge du terrain pour les immeubles commerciaux et industriels

Valeur réelle

CFC 0 Terrain - Valeur relative ou absolue du terrain + impenses

CFC 1 Travaux préparatoires

CFC 2 Bâtiment (valeur à neuf d'après calcul cubique ou de surface ./. perte de valeur/valeur actuelle)

CFC 3 Equipements d'exploitation, valeur actuelle

CFC 4 Travaux d'aménagement extérieurs, valeur actuelle

CFC 5 Frais secondaires

CFC 6 Réserve

CFC 7 Ameublement et décoration

Valeur de rendement

Rendement locatif

- baux à loyer, loyers actuels

- location à des tiers, utilisation personnelle

- intensité de l'utilisation

Valeur locative

- genre d'utilisation

- loyers sur le marché

- adaptations de loyer

- réserves de loyer

- parc d'immeubles non loués

- offre et demande

- comparaison de loyers en fonction de la surface utile, des unités de locaux, du chiffre d'affaires, des prix unitaires

Taux de capitalisation

- intérêts du capital

- frais d'administration

frais d'exploitation

frais d'entretien

frais de gestion

risques de pertes sur les loyers

amortissements/provisions

Valeur vénale

Détermination de la valeur vénale

Commentaire final

Observations

- Base de l'estimation (énumération des critères objectifs et subjectifs)

- Pour les entreprises: valeurs de continuation, valeurs de liquidation, valeurs réalisables à court terme, etc.

- Constatations particulières comme modifications d'utilisation, réserves d'affectation, surface

de réserve, réparations nécessaires, servitudes, accessoires, rendements bruts, autres remarques

- Responsabilité, réserves

- Observation du marché, possibilité de vendre, impacts de l'intérêt des acheteurs, etc.

- Lieu, date et signature

Annexes comme

- extraits du registre foncier

- plan général

- plan de situation

- plans d'ensemble et plans en coupe

- relevé des loyers

- servitudes spéciales

- photos

- esquisses

- notions d'évaluation des immeubles

Bases de l'estimation

Pour une estimation solidement argumentée, les pièces et les documents probants énumérés ci- après sont nécessaires pour pouvoir obtenir des résultats représentatifs du marché et tirer des conclusions significatives sur un immeuble.

Extrait du registre foncier

Aucune estimation ne devrait être faite sans connaissance des données actuelles du registre foncier, car les servitudes, les charges foncières, les annotations et les mentions, qui ont une influence sur la valeur, doivent être appréciées et évaluées dans le détail par l'estimateur. Si les surfaces ne sont pas connues, il faut se référer au plan cadastral de l'immeuble figurant au registre foncier. Si un terrain ne figure pas dans le plan cadastral, l'estimateur doit le mentionner dans son évaluation.

Valeurs de l'assurance immobilière

Valeurs fiscales / valeurs cadastrales /valeurs officielles

Rapports de location

Loi sur les constructions / règlement de construction / plan de zones /plans de quartier et d'affectation

Plans divers

Plan de la localité

Plan de situation/plan cadastral

Plans de construction

Photos

Description de la construction

Devis des coûts / décompte de construction

Contrats de vente

Rapports d'estimation et expertises disponibles

Inventaire des sites contaminés

Répertoire de conservation de monuments historiques

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